Blog

2025: aktyvūs ir sėkmingi metai nekilnojamojo turto rinkoje

2025 metai nekilnojamojo turto rinkoje, buvo tokie, kuriuos drąsiai galėčiau pavadinti aktyviais. Man asmeniškai tai buvo rekordiniai metai. Tai buvo metai, kai NT brokeriai ir NT ekspertai rinkos kryptį matė ne iš prognozių, o iš realių sandorių. Pavasarį jau tapo aišku – pirkėjų aktyvumas auga, o kainos juda aukštyn. Per 2025 būsto kainos Lietuvoje vidutiniškai paaugo apie 10%.

Registrų centro duomenimis,  2025 metais Lietuvoje buvo įregistruota apie 132,9 tūkst. nekilnojamojo turto sandorių – 16 % daugiau nei 2024 metais. Bendra būsto sandorių vertė pasiekė 4,48 mlrd. eurų, t. y. net 38 % daugiau nei metais anksčiau. NT ekspertų vertinimu, tokie skaičiai rodo ne trumpalaikį rinkos šuolį, o tvirtą ir subrendusią paklausą NT rinkoje.

Pirkėjų paradoksas: „nėra iš ko rinktis“, bet pardavimai – rekordiniai

2025 metais labai išryškėjo vienas paradoksas – pirkėjai nuolat kartojo, kad rinkoje trūksta pasiūlos, tuo tarpu pardavėjai fiksavo itin gerus rezultatus. Geriau buvo tik 2007 ir 2021 metais. Tai ypač ryškiai atsispindėjo pirminėje NT rinkoje, kur sugrįžo butų pardavimai iš brėžinių. Vystytojai pradėjo aktyviai išleisti anksčiau atidėtus projektus, todėl formaliai pasiūla augo, tačiau pirkėjų pojūtis liko nepakitęs.

Pagrindinė to priežastis – kainų suvokimas. Dalis pirkėjų vis dar orientavosi į 2024 metų kainas, nors rinka per metus pakilo apie 10 %. Būstas, kuris prieš metus kainavo 200 000 Eur, dabar skelbimuose apie 220 – 230 000 Eur. Toks objektas rinkoje yra, tačiau jis nebeįtelpa į seniau nusistatytą biudžetą, todėl susidaro įspūdis, kad pasirinkimo nėra. NT brokeriai šią situaciją matė kasdien – pirkti galima, bet jau kitomis kainomis.

Pirminė rinka – kainų krypties formuotoja

2025 metais dar kartą pasitvirtino, kad būtent pirminė NT rinka diktuoja bendrą kainų kryptį. Vilniaus pirminėje rinkoje per 2025 metus buvo parduota apie 6 tūkst. naujos statybos butų, o rinkai tuo pačiu laikotarpiu buvo pasiūlyta daugiau nei 5,6 tūkst. naujų būstų – didžiausia pasiūla per pastarąjį dešimtmetį.

Metų pabaigoje vidutinė naujos statybos butų kaina Vilniuje siekė apie 3900 Eur už kv. metrą, o per metus kainos pakilo beveik 11 %. Tai patvirtina ir Ober-Haus butų kainų indeksas, rodantis, kad 2025 metais kainos visuose didžiausiuose Lietuvos miestuose augo dviženkliu tempu – Vilniuje apie 10,7 proc., Kaune net 13,8 proc., Klaipėdoje – 10,9 proc. NT ekspertu vertinimu, tai buvo nuoseklus ir pagrįstas augimas, o ne kainų burbulas.

Statybų savikaina ir A++: spaudimas kainoms išlieka

Žvelgiant į 2026 metus, vienas svarbiausių veiksnių bus toliau auganti statybų savikaina. Baigiasi laikotarpis, kai rinkoje dominavo žemesnių energinių klasių projektai – naujos statybos praktiškai reiškia A++ energinę klasę. Tai brangesnės medžiagos, sudėtingesni sprendimai ir augantys darbo jėgos kaštai, kurie neišvengiami persikelia į galutinę būsto kainą.

Vystytojams tai tampa rimtu iššūkiu, ypač ekonominiame segmente. Kai kuriuose vietose kyla klausimas, ar vietos gyventojai galės pirkti 350-400 000 Eur kainuojančius namus ar kotedžus. Dėl to dalis projektų gali būti atidėti, o pasiūlos augimas – sulėtėti, kas ilgalaikėje perspektyvoje palaikys kainų stabilumą arba nuosaikų augimą.

Kas naujo 2026 metais: mokesčiai ir skolinimosi pokyčiai 

2026 metai atneš ir reikšmingų reguliacinių pokyčių. Keičiasi nekilnojamojo turto apmokestinimo modelis – savivaldybėms suteikiama daugiau laisvės nustatyti pagrindinio būsto neapmokestinamą vertės ribą, o ne pagrindiniam būstui bus taikomas progresinis apmokestinimas. Taip pat trumpėja laikotarpis, po kurio NT pardavimo pajamos neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu – nuo 10 iki 5 metų, kas aktualu tiek investuotojams, tiek paveldėto turto savininkams.

Kitas svarbus pokytis – nuo 2026 metų rugpjūčio mažėjantis pradinis įnašas pirmam būstui nuo 15% iki 10 %. Tai padidins dalies pirkėjų galimybes įžrengti į rinką, tačiau tuo pat metu griežtės sąlygos antram ir trečiam būstui – reikės didesnio nuosavo kapitalo ir bus taikomas konservatyvesnis pajamų vertinimas. NT ekspertų vertinimu, tai skatins aktyvumą, bet ribos spekuliacinį pirkimą.

Kodėl aktyvioje rinkoje verta dirbti su nekilnojamojo turto brokeriu

Aktyvioje ir greitai besikeičiančioje rinkoje sprendimų kaina tampa labai aukšta. NT brokeriai kasdien mato ne tik skelbimų kainas, bet ir realius sandorius, todėl gali objektyviai įvertinti, kada verta veikti, o kada – palaukti. Jei svarstote pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą, profesionalus NT brokeris padeda išvengti brangiai kainuojančių klaidų ir priimti sprendimus, pagrįstus rinkos duomenimis, o ne emocijomis. Būtent tokioje rinkoje NT ekspertų patirtis dažnai tampa lemiamu veiksniu sėkmingam sandoriui.